Interessante elaborazione di Bnp Paribas che riporto in maniera integrale di seguito.
La chiusura dell’anno ha confermato le migliori aspettative per il mercato immobiliare commerciale italiano: con un totale investimenti pari a circa 11,1 miliardi di euro, il 2017 si presenta come il miglior anno di sempre (e in crescita del 25% circa rispetto al 2016). A questo risultato straordinario ha contributo un quarto trimestre particolarmente dinamico con volumi pari a 4,2 miliardi di euro, il più elevato livello trimestrale mai raggiunto.
“I risultati del 2017 testimoniano il consolidamento del trend positivo registrato negli ultimi anni. Si rafforzano i fondamentali del settore con la prospettiva che le dinamiche saranno positive anche per l’anno appena iniziato. Gli investitori rimangono pronti a chiudere operazioni di tipo value add purché in presenza di specifici elementi quali business plan sostenibili e buona accessibilità” commenta Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italia.
La presenza di capitali stranieri è diventata una caratteristica strutturale del mercato immobiliare commerciale italiano: anche nel 2017 il 70% circa degli investimenti è stato di tipo internazionale. “Nel 2017 abbiamo registrato una crescita rilevante dei capitali europei rispetto all’anno precedente mentre i capitali statunitensi sono rimasti stabili” precisa Zanzottera.
Il prodotto Uffici è stato il maggior contributore ai volumi totali anche nel 2017 con circa 4 miliardi di euro di investimenti (il 35% del totale) in allineamento con la performance del 2016. Segue il settore Retail con investimenti per circa 2,5 miliardi di euro (22% del totale), uno dei livelli più alti mai registrati grazie al segmento High Street che da solo rappresenta più della metà dei volumi totali Retail dell’anno e che registra una crescita straordinaria rispetto al 2016 (+170% circa).
Ottima performance per il comparto Hotel con transazioni per 1,1 miliardi di euro corrispondenti a un incremento di oltre il 50% sul 2016. Altrettanto positiva la Logistica con un’attività che ha raggiunto il totale di 1,2 miliardi di euro (+ 75% circa rispetto al 2016).
“Milano continua a dominare la scena confermandosi il mercato più liquido del nostro Paese e la meta safe per i new comers e per chi è alla ricerca di ritorni garantiti a lungo termine” continua Zanzottera. I volumi investiti a Milano nel 2017 sono stati pari a circa 3,6 miliardi di euro in aumento del 17% rispetto al 2016. Da rilevare la crescita esponenziale per l’High Street che raggiunge in città quasi un miliardo di investimenti (sul totale Italia pari a circa 1,4 miliardi di euro). Si conferma tuttavia la tradizionale concentrazione dei volumi nel settore Uffici che a Milano rappresenta circa il 60% del totale investito.
“A Milano oggi gli investitori nel settore Uffici sono disponibili ad orientarsi su location più secondarie ma che offrano ritorni più elevati. Questo anche grazie al fatto che le operazioni di riconversione beneficiano dell’elevata domanda di spazi di qualità da parte di tenants che cercano anche canoni inferiori rispetto a quelli del CBD Duomo” specifica Zanzottera.
L’elevata competizione per il prodotto Uffici core nelle zone più centrali della città continua a scontrarsi con la limitata offerta determinando la stabilità dei rendimenti netti prime registrata per il CBD Duomo (3,50%). Al contrario nei sottomercati del Centro, Semicentro e Bicocca, il 2017 si è chiuso con una certa compressione.
A Milano anno record anche per il mercato delle locazioni. “In città nel 2017 la domanda di spazi Uffici ha trovato un matching più adeguato nell’offerta disponibile: gli spazi occupati sono stati pari a circa 354.000 metri quadrati (+ 20% rispetto al 2016). Si tratta del miglior risultato di sempre” continua Zanzottera. La forte domanda per spazi di qualità nel centro storico di Milano ha determinato la crescita dei canoni prime che sono saliti a 550 €/mq/anno rispetto ai 490 €/mq/anno registrati a chiusura 2016.
A Roma gli investimenti sono stati pari a circa 1,2 miliardi di euro (-22% rispetto al 2016) e concentrati nel settore Uffici (per il 73% circa) ma con un’evoluzione decisamente positiva per il settore Hotel. Da sottolineare che l’attività leasing di spazi Uffici a Roma ha vissuto un anno eccezionale rispetto al recente passato con un assorbimento pari a circa 218.000 metri quadrati (+60% rispetto al 2016) grazie anche ad una operazione particolarmente rilevante di 43.000 metri quadrati chiusa nell’EUR. Segnale positivo anche per quanto riguarda i canoni prime che, rispetto al 2016, hanno registrato un aumento in tutti i sottomercati della città (tranne che in Periferia).
